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关于明年的楼市政策 住建部是这么定调的

  12月28日,全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部部长陈政高全面总结了2015年住房城乡建设工作,对2016年工作任务作出部署。对于明年的房地产工作,指出,要“巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。

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  12月28日,全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部部长陈政高全面总结了2015年住房城乡建设工作,对2016年工作任务作出部署。对于明年的房地产工作,指出,要“巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例,明年新安排600万套棚户区任务。实现公租房货币化,通过市场筹集房源,给予租金补贴。改进房地产调控方式,促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任,实施分城施策、分类调控。”

  住建部认为今年房地产市场呈现企稳回升态势,同时定调明年继续巩固房地产市场向好态势。从全国商品房数据来看,1-11月份,商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,商品房销售额74522亿元,增长15.6%,增速均在提高,市场需求端是重点城市需求明显向好。同时,开发和新开工同比增速仍在下滑。因而要巩固明年房地产市场向好态势,要继续支持住房消费是刺激三四线城市房地产需求,并积极鼓励房企调整开发节奏。自11月会议以来,局会议、经济工作会议均提到了要化解房地产库存。住建部作为房地产主管部门,部署明年工作时再次提出“把去库存作为房地产工作的重点”,为明年房地产工作定下主基调。为确保政策效果大化,相应的去库存政策有望持续出台。

  新市民有望成为去库存的重要动力。农业转移人口市民化步伐加快,加之户籍政策给予新市民公共服务等待遇上的保障,鼓励这部分人购房将进一步开拓房地产需求。针对农民工购房的定向支持政策或将成为未来政策着力点,增强农民工购房的金融支持与相关补贴,均有望成为有效手段。今年部分城市已将农民工纳入政策支持群体,通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式,加大对农民工购房的支持力度,未来将有更多城市效仿。

  对此,中国指数研究院常务副院长黄瑜女士分析表示,短期来看分类指导基调,鼓励住房需求。短期内仍将从供需两端发力,继续放松。需求端将继续放宽公积金政策,放松货币信贷及财政政策,加大对改善性需求支持力度,进一步鼓励更多的就业群体是新就业或低收入群体购房,首套及二套房首付仍有下调可能;继续积极的财政政策,房贷利息抵税将是大概率事件,二手房转让税费也有调整空间。供应端则缓建安置房,加大安置房货币化分配的力度,加快商品房向保障房源速度;鼓励开发企业转变经营模式,租售并举,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式;支持创新产业、旅游业及生活性服务业相关地产发展;着力加强供给侧结构性,提高供给体系质量和效率,加大对供应端调节力度,控制土地供给规模和节奏,对房地产有效地进行事前;加大对企业方面的政策支持,继续缓解企业融资压力。而地方在对一二线部分房价上涨较快城市仍分类指导的同时,三四线库存较高城市也将千方百计化解房地产库存。

  推进建立购租并举的住房制度,完善租赁市场制度。住建部秉承经济工作会议要求,提出建立购租并举的住房制度。在当前购房市场已相对完善的情况下,明年重心将是大力发展住房租赁市场,其中推动住房租赁规模化、专业化发展将是重要方面。从年初《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》来看,建立住房租赁信息服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租等均将是该领域政策的主要集中点。

  以住房租赁为主营业务的专业化结构迎来发展良机。推进住房租赁规模化、专业化,主要是要鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,提供专业化的租赁服务。探索建立支持经营住房租赁机构发展的相关政策体系也有较大空间。同时,为满足新市民需求,住建部也将积极引导经营住房租赁的机构,从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。

  房企参与租赁市场力度将加强。房地产开发企业也可以参与住房租赁市场,或直接将持有房源用于市场租赁,或与经营住房租赁的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式,或将持有的存量房源转成租赁型的养老地产、旅游地产等。在为开发企业去库存的同时,进一步完善多元租赁市场,为自身探索新的利润增长点。

  保障房货币化安置仍有较大空间。今年棚户区开工580万套,创造了历史新高,货币化安置比例达到28%,对去库存发挥了重要作用。而8月住建部、国家开发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》,要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标,并把目标分解到市、县,落实到具体项目。根据这一标准来看,货币化安置仍有较大空间,对去库存的重要作用仍将不断凸显。

  住建部指出继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例,明年新安排600万套棚户区任务。假设按50%计算,明年600万套任务中,有300万套将采用货币化安置,按单套面积50平方米计算,则将产生1.5亿平米的商品房需求,进一步提高库存去化速度。除安置房货币化外,公租房货币化力度更强。经济工作会议指出要以满足新市民住房需求为出发点,把公租房扩大到非户籍人口,在带来大批对公租房源需求的同时,也对房源供应提出要求。年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,已提出“各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房”。在更好发挥社会保障的同时,将有效推动商品房源去化。明年通过市场筹集公租房源,由给予租金补贴将成为重要特点。

  继经济工作会议后,住建部也提到,要改进房地产调控方式,促进房地产企业兼并重组。我们认为,这有通过短期行业整合、高效盘活存量实现去库存的目的,更是希望借此构建统一、的市场竞争,避免再次重蹈高库存的覆辙。在引导房地产企业兼并重组方面,仍有相当大的政策空间可以操作,这也是此次住建部提到的改进调控方式的重要亮点。是在上市房企间的资本运作上,未来政策或将先行先试,推进资本市场房地产板块热度持续发酵。

  同时我们也要看到,与经济工作会议鼓励开发企业不同的是,此次住建部工作会议并未提及企业。我们认为,只有将引导房企与给予其一定的税费政策、信贷政策支持结合起来,才更易于调动企业积极性。而这将涉及多部门合作协调,其政策出台或将需要一定时间。

  住建部此次提出要进一步落实地方调控的主体责任,实施分城施策、分类调控。这是再次加强地方政策自主性,未来各地因地制宜因城施策力度和范围将更广泛。在当前城市房地产市场表现差异化的背景下,地方有保有压政策或将更加明显。对于三四线高库存城市而言,进一步用足用好住房公积金、鼓励农民进城购房、加快保障房货币化安置等将是下一步政策重点。而对于一二线部分房价上涨较快城市则仍分类指导,一线城市限购政策短期内取消可能性不大。

  从此次会议整体定调来看,明年房地产政策、市场将继续呈现差异化特点。从政策来看,政策主要集中托底的保障房市场,将加大安置房、公租房货币化,而商品房则主要由地方自主调控;从城市来看,一二线重点城市需求仍然较强劲,房价仍具有上涨动力,三四线高库存城市大部分价格存在下跌预期,如能推进新市民购房,或将对减轻库存压力有重要作用;而从企业来看,在兼并重组支持下,龙头企业引领行业体集中度将不断攀升,同时行业分工将更为明确,以租赁为主的专业化企业将加速涌现。

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