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【今日房评】美国加息中国楼市一定会崩盘吗?

  美国加息,咱们中国的房地产同行们反应比中国外贸行业人士还激烈,奇怪的是,大家热烈讨论之后,最后结论大都是:美国加息,会导致中国楼市崩盘。

  很多人认为,如今美国加息后一年期定存利率(参照利率)已经超过了中国,而且年内预计还有一次加息动作,全世界的钱流向美国是趋势,土耳其存款年利率甚至已经提高到了20%以上,仍难货币贬值。

  国与国之间的货物贸易和资本流动的变化依据就是,一旦某国投资好,预期利率高的时候,其他国家的资金就会抛弃本国资产,兑换好、利率高的国家货币,对这个国家投资,获取投资收益和汇率收益的双重收益。

  而当一个国家资本出现净流出的时候,往往这个国家的房地产价格会大跌,因为房地产是一个国家资产价值的重要风向标,当资本流出,资产价格就会下跌,房地产首当其冲。

  所以面对美国贸易和持续加息,以吸引实业回归美国的举动,连美国的盟友们都坐不住啦。日本、欧洲国家债券都感到了压力,这些年都靠宽松货币维持经济增长,你这头玩加息,大家都要陪着出牌才行,否则就会面临资本净流出,可是跟随加息的话,经济增长就会受影响,特别是这几年经济增长乏力的欧洲一些国家,如果跟随美国加息很可能导致本国经济陷入衰退。

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  那么问题来了,中国和美国之间的货币流动和资产流动,也会按照这个逻辑演变吗?

  房小评认为未必,尤其在短期(3个月内)内,美国加息对中国宏观经济和房地产市场影响有限。中长期来看,中国在6-7月份就会采取降准的措施向市场投放货币,同时相机选择跟随美国加息,保持两国利率不出现可行的套利空间。

  之所以这么认为,是因为中国的外汇管制制度,使得我们国家范围内资金不像其他国家资金一样,可以随意流进流出。这两年以来,外汇管制越来越严厉,也就造成了投资资金拿人民币兑换美元,汇往美国的做法,不可能形成气候。

  如果外国资金可以随意进出中国,恐怕中国的房价早就不是这样了。这些年,中国经济高速增长,加上特殊的房地产市场制度,早就吸引了巨额外资投资中国房地产市场。我们看到,自从2007年之后,中国对于外资投资中国房地产是一直采取严格措施,事明,这个做法是对的,不然中国房价估计会飙升得更厉害。

  举例来说,在(兑换市场,外资进入中国桥头堡)融资的一般利率仅为2-3%左右,全球资本过剩的大背景下,在借入便宜资金很方便,这是诸多房地产企业选择优先在上市的原因之一。而同时期内,在国内房地产企业最终拿到手里的融资成本却在10%上下,不管多大的房地产上市公司,其年度综合融资成本都很难低于6%。如果这些房地产企业能够选择在借外资的钱融资,我想国内银行基本就被房地产企业抛弃了。

  所以说,外汇管制筑起的藩篱,在这个时候给予中国房地产市场一定的能力,短期内暂时不用担忧国内资本大量流出而对房地产资产价值带来影响的问题。

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  但是今年以来,房地产企业的日子的确不好过。今年上半年,东方园林、泰禾、龙湖等多家房地产企业发债或者定增融资均遭市场抛弃。而资本市场的判断是,今年上半年是质量差民营企业的债券违约潮,下半年则是房地产和地方融资平台的债务违约潮。

  中国市场上的最终货币流通量=货币总量(M0+M1+M2)* 货币乘数(货币周转次数)。而货币乘数的影响变量里面,除了有货币在社会上的交易频率以外,还有各种影子银行、资管计划的影响。

  这些年来,银行的资金都是通过信托、资管、理财等途径进入房地产领域的,而如今这个通道被掐了。所以,今年上半年以来,仅仅是监管部门严监管和降杠杆的行动,已经让有些开发商陷入债务危机了,怎么还能加息呢?

  对中国房地产企业如此,对其他实业企业也如此,如今去杠杆的行动让企业感觉都,怎么还能承受加息带来的压力呢?如果加息0.25%,就相当于从社会上抽走了5000亿元人民币的流动性。如今这么钱紧,怎么可能再使用如此狠的货币工具呢?

  因此,中国会选择在短期内,趁美国加息传导到中国的影响有限的情况下,抓紧去杠杆和市场出清的进程,同时要择机利用降准、增加MLB投放的办法增加市场的流动性。

  没错,流动性要来了,而每次只要有流动性,就把房地产给救活了,因为这个市场上只有房地产是最赚钱的行业。尤其是对于一二线城市的房地产项目来说,目前银行判断是低风险、高收益的信贷项目,只要银行有钱,这些项目都容易拿到钱。

  所以,今年下半年,布局在一二线城市的房地产企业应该不会死,大家不用怀疑“某禾”企业的能力。

  只要开发商不死,开发商就不会选择降价卖房,新房价格就有,对于二手房价格来说,实行了限购、居民去杠杆和限售的措施,已经将房价锁定在了2017年底的水平,你卖不出去,也买不进来,抵押给银行的房子资产虽然流动性降低了,但是安全性提高了。

  如此以来,中国房地产市场变得“左青龙、右白虎、前有照、后有靠”,变得比任何时候都安全啦。

  不过,市场都是在变化的,这也是短期内的局面,伴随着国内经济下行压力、美联储继续加息等外在因素的变化,我们很难说以后的情况会怎么样,目前大方向上判断,下半年应该是房地产的日子更难过,但是房地产企业大面积倒闭的可能性也不大。

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