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“因城施策”迎来半年考四川楼市去库存成效如何?

“因城施策”迎来半年考四川楼市去库存成效如何?  宜宾楼市是内敛型市场——这几乎是所有开发商的共识…

原标题:“因城施策”迎来半年考四川楼市去库存成效如何?

  宜宾楼市是内敛型市场——这几乎是所有开发商的共识。除主城区外,周边三四级城市居民一直是宜宾楼市最重要的“客源”。

  6月12日,端午小长假后的第一天,下午3点,邦泰·国际社区的售楼部有6组客户。邦泰地产宜宾公司营销总监黄武告诉记者,项目作为典型的刚需盘,客源主要来源于当地拆迁安置户和周边县城居民,“去年临港片区拆迁货币安置的资金约10亿元,在一定程度上支撑了区域项目的销售”。根据宜宾市房地产管理局提供的数据,去年全市三区八县商品房销售面积343.7万平方米。而据行业人士分析,其中主城区楼盘销售应占全市30%以上,也就是110万平方米左右。黄武告诉记者,邦泰·国际社区去年销售总套数约2300套左右,与另外一家主力房企鲁能基本持平。有当地房产界人士认为,这两家房企一年销售5000套左右的房源,“几乎占据了当地楼市总销量的半壁江山”,可见宜宾房地产市场集中度比较高。

  除了市场集中外,宜宾楼市供应区域也集中在南岸和临港两个区域,其余上江北、三江口等区域只能算是零星开发区。据了解,临港是宜宾新兴的刚需居住区,这里有邦泰·国际社区、翰林府邸、天立·学府华庭等几大刚需楼盘。宜宾南岸虽然分为东西两段,但总体来说代表了宜宾城市建设和房地产开发的最高水平,集中了丽雅、远达、鲁能等开发的中高端产品,这些房子几乎是宜宾楼市“最贵最好”的房子。

  宜宾丽雅置地副总经理史闯告诉记者:“7500元/平方米,几乎是宜宾楼市近年无法击穿的价格天花板。”但是,这一已经维持颇久的格局或将在下半年被打破。“随着三江口区域正式供地,宜宾楼市的天花板将毫无悬念地被击破,有可能出现单价过万元的项目。”有当地人士这样告诉记者。而据记者了解,不久前多家大牌房企与当地频繁接触,或许未来宜宾楼市无论是开发商格局还是价格梯度都将被再度改变。

  至于当地楼市库存,是一个比较模糊的数据。几位资深房产人士表示,目前商品住宅存量应该在9000-10000套之间,基本维持在7-8个月的库存,并认为宜宾住宅市场还常稳妥。而据宜宾市房地产管理局提供的数据显示,截至今年一季度,商品住房待售面积339.9万平方米,销售周期为9.6个月。此外,今年一季度宜宾全市商品房销售面积86.5万平方米,同比增长82.7%,增速居全省第二。对于增速数据的飘红,宜宾市房地产管理局相关负责人表示,主要是购房补贴政策的刺激——当地从去年6月开始,对商品住房提供每平方米200元的购房补贴,这一政策顺延到今年有了升级:放开户籍、放开面积、放开性质。“不论是否宜宾户籍、不论购房面积大小、不论住宅还住宅,一律给予每平方米200元购房补贴,惠及了更多的购买人群。”

  从2014年到今年上半年,泸州楼市住宅销售不断增长,三年来购房补贴力度也一直在加大。按照当地首套房首付两成的政策,一套均价每平方米5000元面积120平方米的房子,原本首付12万元,补贴后(首付)仅需6万元。

  今年6月2日,泸州发布了一份包括45个项目在内的“购房补助目录库新建商品房楼盘”名单。这是泸州市最新的购房补贴政策(简称25号文),延续和升级了以往政策的其中一条具体措施。“名单内的项目,和开发商分别补贴购房者200元/平方米,如果是拆迁货币安置市民选择购房,还能够参照原有居住面积额外享受300元/平方米的补贴。符合条件的购房者,最高能够享受700元/平方米的购房补贴。”泸州市住房保障和房地产管理局局长唐告诉记者。过去两年内,购房补贴政策对当地楼盘促销带来了非常明显的刺激。佳乐世纪城项目营销副总监雷尊勇介绍,今年销售高峰在4月底,一周可以卖出40多套,最根本的原因就是补贴政策的“收尾效应”。

  记者在采访中了解到,在川南,泸州是一个比较有吸附能力的中心城市,因而主城区住宅价格差异颇大,单价从3000多元到上万元的楼盘都有。据唐介绍,目前泸州楼市的买房群体除了当地人以及周边区县的购房者外,还有部分渝、滇、黔地区的购房者,去年这部分群体占购房比例的12%-15%。据了解,泸州规划发展成为人口超过200万的区域中心城市,这也给开发商带来了一个长期看好楼市的理由。碧桂园·生态城营销负责人刘凌峰告诉四川日报记者,项目保持了每月200套左右的销售速度。

  但是,泸州楼市也并非一片形势大好,不论是大开发商还是小开发商,同样也有销售不太如意的。泸州城西某项目去年10月第一次开盘,前期排号达到1300组,拟推出房源预计600套,结果开盘实际成交仅300套左右,远远没有达到销售预期。按照世联机构提供的报告,泸州住宅待销期在12-14个月之间,当地房管局给出的数据则是10个月左右。刘凌峰告诉记者,滚动开发,小步快跑是开发商的普遍策略。

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