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小地方房价疯狂破万!中国1355个县你们准备好了吗?

小地方房价疯狂破万!中国1355个县你们准备好了吗?  发出这个感慨的不是一二线城市的居民,而是一位在三线城市生活和工作的朋友…

原标题:小地方房价疯狂破万!中国1355个县你们准备好了吗?

  发出这个感慨的不是一二线城市的居民,而是一位在三线城市生活和工作的朋友。

  他感慨说,最近这一两年,他所在城市,稍微中心一些的地方,基本已经买不到万元以下的房子——

  “你说一线城市二线城市工资高,机会多,房价上涨正常,我们这个城市工资也不算高,为什么涨得这么快?”

  他的感慨并非个例。从去年到现在,不少三四线城市的房价都飙了,有的更是破万。

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  举个栗子——江西抚州,一个江西省下辖的,并不出挑的地级市,人均工资2000—3000元。

  小编有个同事就是抚州人,因为适婚,面临的买房的选择。但他感觉上海房子实在无望,于是决定会老家买房。

  “老家人均工资就真么点儿,每年还有大量人口往广东深圳流失,房价撑死也就四千块吧!”这是同事的最初想法。

  结果,现实打了他一记耳光。回家一问,抚州的几个新区房价8000打底,靠万达的稳稳破万!

  江西抚州只是一个缩影。事实上,三四线城市的房价从去年至今,大多都翻倍地涨了起来。

  你方唱罢,我登场。在严厉的调控政策下,一二线城市房价偃旗息鼓,接着从2017年至今,三四线城市,无疑成为中国楼市的主角。

  据人民网引用《证券日报》的报道,2018年一季度,全国商品房成交均价8507元/平,同比增长6.6%,其中住宅成交均价8275元/平,同比增长8.7%。

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  根据刚公布的3月份全国房地产成交数据,我国房价突破万元的城市已经超过60个,这其中有20个是三四线城市或县城。

  环京的、、、秦皇岛、承德等城市,江苏的扬州、南通、常州等城市都已经过万。

  中国房价行情平台统计的60个四线城市(县级市)数据显示,11个城市均价超过万元,7个城市均价自去年以来上涨幅度超过40%。

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  一二线城市主要是因为新房供给过少,而买房的人又很多,房子成为稀缺资源,处于供不应求的局面。可以毫不夸张的说,如果不是因为限价措施,一二线城市的房价还会更高。

  以北上广深四个一线城市为例,由于有严格的限售、限贷政策,导致在这些城市工作的外地人很难获取购房资格,因此很多人选择在这些城市的周边置业,因此才有了环京楼市圈、环沪楼市圈等。

  相对于大城市的高房价,大城市周边的三四线城市的房价就低了很多,而且很多没有,也就自然吸引了很多购房者前来买房。

  而炒房者同样会看到机会,也会蜂拥而至,又进一步推高了房价。最明显的,就是燕郊。在燕郊买房的人群中,本地只占很小一部分,大多都是在京工作的外地人,或者是投资客、炒房者。而燕郊的房价能在短期内突破3万元,也是受到这些购房人群的影响。

  过去,三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓,而随着家庭年龄增大,购买电梯公寓的需求大量增长。

  为了去三四线年首次提出棚改政策:棚改的地方不分配回迁房,只给钱或者房票。没了房子的棚户区的人们拿到房票,横冲直撞杀入房地产市场,因为购买需求的骤增,房价闻声而涨。

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  数据显示,2017年全国棚改户数为515万套,涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户的贷款余额计算,平均每户补偿到50万元。

  而以平均数来看,每个省份棚改三四线个,相当于每个城市2.6万套,每套50万,杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢?

  棚改最终的结果是库存去掉了,地方的经济好了,拆迁户也有房住了,但是苦逼的工薪阶层,买房却越来越难了。

  回顾整个2017,的三四线城市房价涨势最猛,其中,威海、胶州、和临沂尤甚。

  教育、医疗、交通等资源一直是人们追逐的重点。随着城市的发展和扩张,会在新建立的学校、医院、高铁站等周围兴建小区,市民的蜂拥而入也进一步抬高了房价。

  三四线高昂的地价直接就造成建房成本的增加,而且大型房企入驻之后这种现象更加严重,相互恶性竞拍,土地拍卖价也是翻倍翻倍的增长。

  “过去是地方求着我们拿地开发,现在这些地区的土地都供不应求。”某供职于成都大型房企负责人如是说。他近期往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。

  这里就涉及到如何判断一个城市是否具备投资价值,我们认为核心的指标是:城镇化率。

  国家统计局:2015年中国城镇化率为56.1%,王健林说线%多,不管多少,反正就是很低。

  国家定的目标是2020年60%,过去这些年基本以1.35个百分点增长,我相信统计局2020年能完成60%这个数据。

  中等发达水平国家和地区的城镇化率不约而同现在是85%,发达国家的城市化率都在95%左右,美国是97%,不管多少,只要知道很高就行。要达到85%的水平的线亿人城镇化。

  这个过程就是,农村人口涌向4、3、2、1线线线城市的过程。(以下选择购房城市基于此逻辑)

  4线及以下城市人口,总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住,不值得购买。

  如果要预测这些地方房产价值,就是房屋造价加些许利润。(也许低于造价),目前看就是3000元/平,未来随成本增加而相对增加。

  数据也印证这一点,如下图2015年统计局年报。下图紫色部分,人口在不断集中,另一个角度来说,我们也可以以此来划分1、2、3线城市。

  总数量不超过150个,其中3线个,个人观点认为房价未来只是正常市场价格,每年的增长也就是通货膨胀的部分,能抵抗通货膨胀而已。

  所以真正值得我们提前做出决策的、值得提前买入的基本就是17+35=52个城市中的这些了。

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  上图统计是以城市市辖区为对象的,相对于城市总人口更具参考性。关于这些城市总人口排名统计,详见下面第二点,与P指标筛选一起统计。

  产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平,本文弱化政策,尽量不谈,大家懂的。但还是强调中国城市的发展体现着强大的力量。

  几十年中,中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。中国的800 多个城市中有200 多个人口超过100 万(在整个欧洲,人口超100 万的城市只有35 个)。

  而未来,大城市还会越来越大。据麦肯锡预测,2030年,预计将有10亿人生活在城市中。

  根据第一点中说的52个城市,下图统计了16年前3季度的P排名结果如下:

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  狭隘的讲,光用P这一个指标来筛选,基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的。

  如果再进一步,考虑下这些城市的面积(如图中的重庆,,鄂尔多斯)、教育医疗资源,行政区划等因素,毫无疑问,还有很大的优化空间。

  从到中国核心区域经济地带的距离看,最有红利的城市分别是一线城市和新一线城市的都市圈内。这些城市经济强劲,拥有众多产业,交通便利,资源丰富,有众多房企入驻。因此在一线和新一线城市辐射到的区域,我们可以进行投资。

  2018年15个新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。

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  不少“环新一线”也成为了投资需求热点,比如临近武汉的鄂州,毗邻南京的镇江、句容,紧邻杭州的安吉等等城市纯粹投资的占比均超过20%。

  相比“环一线”城市接受的自住性外溢需求而言,这些“环新一线”城市反而更多地在接受中心城市的投资外溢性需求。

  “潮水过去,三四线城市可能又出现大量库存。”一名供职于全国某大型房地产企业的四川区域负责人表示,“现在有大量的开发商涌入了三四线城市,我担心未来又将推高这些城市的库存。”

  尤其是随着大量开发商涌入,三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。

  “在我们业内,把这种行为称为‘割韭菜’,”上述人士说,“毕竟在这些三四线城市,有能力购买高价房的人不多,当第一批开发商来“收割韭菜”后,留给第二批开发商的空间已经不多了,而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房,也许几年后,这些城市又会出现大量的存量住房现象。”

  值得注意的是,从今年3月起,多个三四线城市开始发文进行调控。如四川泸州、辽宁丹东等。

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